Każdy, kto kiedyś kupował lub sprzedawał M zmierzył się z pojęciem wyceny i próbą oszacowania wartości lokalu. Nierzadko okazuje się, że nieruchomości o podobnym metrażu i układzie pomieszczeń różnią się ceną za metr kwadratowy. Jak przebiega wycena lokalu? Ile kosztuje i jak ją przeprowadzić? Sprawdzamy.

Według definicji zgodnej z ustawą o gospodarce nieruchomościami, wycena lokalu to proces zmierzający do określenia rynkowej wartości nieruchomości, oszacowania jej odtworzonej i katastralnej wartości. Co istotne i warte podkreślenia, wycena dotyczy zarówno mieszkań, domów, jak i gruntów. Niezbędną czynnością w przypadku profesjonalnej wyceny jest operat szacunkowy - dokument opracowany w formie pisemnej, sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego, posiadającego odpowiednią licencję.

Wycena nieruchomości - kiedy jest niezbędna?
Najczęściej wycenę nieruchomości sporządza się w przypadku starań o kredyt hipoteczny, przy sądowym podziale majątku czy przy staraniach o odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości. W każdym z wyżej wymienionych przypadków operat szacunkowy pełni funkcję dowodu dla sądu. Dlatego jeszcze przed rozpoczęciem współpracy z rzeczoznawcą warto sprawdzić, czy ten figuruje na liście biegłych sądowych. To bardzo ważne - opinia biegłego w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego jest trudniejsza do podważenia z uwagi na większą moc dowodową niż operat szacunkowy, opracowany przez jedną ze stron jako dokument prywatny.

Na czym polega wycena nieruchomości?
Rzeczoznawca dokonuje wyceny nieruchomości jedną z trzech dostępnych metod - porównawczą, dochodową lub kosztową. Na czym polegają? Podejście porównawcze najczęściej ma zastosowanie w przypadku lokali mieszkalnych, będących przedmiotem obrotu i w sytuacji, gdy ich wartość jest najbardziej prawdopodobna i przybliżona do rynkowej wartości. Wówczas odniesieniem jest finalna cena, za jaką można uzyskać podobny lokalu na rynku, zmodyfikowana oczywiście o różniące je cechy - lokalizację, układ pomieszczeń, piętro, standard wykończenia, rok budynku.

Metoda dochodowa jest zazwyczaj stosowania w przypadku nieruchomości komercyjnych. Podstawą w przypadku wyceny takiego lokalu jest szacunek dochodu możliwego do osiągnięcia z nieruchomości lub działalności w niej prowadzonej. Takie podejście nazywane jest kolejno techniką inwazyjną lub techniką zysku. Do przeprowadzenia takiej wyceny niezbędna jest znajomość dochodu możliwego do uzyskania z czynszu lub innych dochodów z nieruchomości, jeśli takie występują.

Podejście kosztowe z kolei wyznacza wycenę wartości odtworzeniowej nieruchomości, czyli tej niewystępującej na rynku. Polega na określeniu wartości nieruchomości przy hipotezie, że wartość odpowiada kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym odpowiednio o wartość zużycia nieruchomości. W tym przypadku określeniu podlega koszt nabycia gruntu oraz koszt odtworzenia jego części składowych. Wartość odtworzeniową stosuje się również, gdy ma ona oparcie w przepisach prawa, na przykład przy wycenie wartości nieruchomości dla celów komunalizacji mienia narodowego.

Współpraca z pośrednikiem – wsparcie w wycenie
Cele wyceny nieruchomości mogą być różne – nie zawsze będzie konieczna pomoc rzeczoznawcy. Co warte podkreślenia, wycenę można przeprowadzić samodzielnie lub korzystając z usług agencji nieruchomości – doświadczeni pośrednicy mają dostęp do profesjonalnych narzędzi transakcyjnych, dysponują także olbrzymią wiedzą umożliwiającą rzetelną wycenę nieruchomości.

Materiał opracowany przez eksperta portalu GetHome.